美国贷款买房须知
有没有绿卡都能申请房贷?
那么问题来了：海外投资者在美国能够贷款买房吗?答案是肯定的!一般来说，主要分为有无绿卡2种情况：
情况一
绿卡持有人
通过EB-5投资移民或者其他移民渠道已经获得美国绿卡的投资人，在美国买房时贷款完全可以享受跟美国当地人一样的待遇。
这里主要体现在两点：一是首付比例低;二是贷款利率优惠。
根据美国不同州和地区的法律，在首付比例上有一定不同，但总体来说，美国公民和绿卡持有人的首付比例可以低至25%;同时贷款率根据所采用的银行也不尽相同，但肯定的是，美国公民和绿卡持有人能够享受比外国人更低的利率，通常利率3%-5%之间不等。以下是美国银行最新的利率表：
(数据来自：美国银行)
情况二
非绿卡持有人
没有绿卡身份或者依然在EB-5名单排期中苦苦等待的投资人，恐怕无一例外要被当当做外国投资者来对待，因此相应被要求支付的首付比例和获得的房贷利率也较高。
要提醒的是，外国投资人购置美国如果要申请房贷，只能向美国当地银行申请。
大型法律网络公司数据显示，外国投资人在美买房通常支付40%或以上的首付款项，当然每个个案情况不同。
申请美国房贷必准的证件材料
申请美国房贷必须的证件材料
1，足够完成首付和其他交易费用的现金证明
2，提供在美国或国外的资产证明
3，护照
4，近期收入证明(工资单或税收申请表)
5，信用记录/国内相关信用报告/信用推荐信
6，拥有美国银行帐户(不一定是贷款银行)
7，房屋买卖交易合同
8，提供目前居住地址证明
美国房屋贷款的常见年限和利率
1. 年限
美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您的自我偿还能力，也可以选择5年，7年，10年，15年，20年，40年。
2. 最新利率
根据2016年11月最新美国银行数据，常见的利率如下：
(数据来自：美国银行)
3. 固定利率与浮动利率
办理美国房贷时，有必要了解2种常见的利率计算方式：固定利率与浮动利率。
固定利率房贷：这种房贷的利率在贷款期限内都不会改变
浮动利率房贷：浮动利率房贷的每月还款，每隔一段时间就要根据利率和市场趋势调整。
短期(3 - 5年内)来看，浮动利率贷款比贷款利率较固定利率低。
但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。
因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。
办理美国房贷的通用流程
步骤 1
选择贷款银行：每家贷款银行有各自的贷款要求。
提供的利率也不一样，买家可选择一家对自己最有效的银行办理贷款。
步骤 2
确认贷款资格：如果银行初步认可买家的贷款资金，可以准备相应材料提供给银行做预审，银行会提供预批函，以便买家在选择好房子出价时，送交卖家参考。
步骤 3
正式贷款申请：一旦买主的购房合约与卖主达成协议，进入过户公证程序后，即可提出正式的贷款申请。
购房者所有的材料和条件都符合要求，银行将准备所有的贷款文件，送进公证公司，由买家签署。
步骤 4
放款：签署之后的文件再送回银行审核无误后，银行会将承诺信和贷款文件一起寄回给买家。
古浪县移民点住房贷款怎么还
还款前一月，代理监管行和乡镇要采取有效方式提醒农户准备还款资金，按期归还借款本金及利息。
对未按期偿还贷款及利息的，由审批贷款的乡镇上门催收，必要时采取征信惩戒和司法程序予以清收。
对到期贷款偿还率达不到要求的乡镇，县纪委、县委组织部要对乡镇党政负责人实施责任追究。
根据《古浪县贫困村社基础设施建设项目移民搬迁住房贷款分配使用方案》，贫困村社基础设施移民搬迁住房贷款计划安排1887户、万元。
贷款期限15年（含3年宽限期），利息执行年基准利率4.9%。
贷款还本付息主体为具体享受贷款的搬迁农户，宽限期内利息由县财政承担，从第四年开始由搬迁农户逐年偿还借款本金及利息。
农户贷款利息按年基准利率下浮20%执行，下浮20%的利息由县财政承担。
移民美国后如何获得购房贷款
移民美国后，如果您打算在美国购买房产，您需要了解作为外国人如何在当地获得购房贷款。
以下为您详细解析相关流程和条件。
首先，外国人在美国申请房贷的条件相对较高。
在美国，房贷发放的核心原则是抵押品的价值充足，申请人需要有良好的信誉和稳定的收入来源，与申请人的国籍或身份无直接关联。
对于海外人士，在美国银行获得房贷的要求通常更为严格。
如果您在银行有相关的存款、投资或其他活跃账户往来，或者持有工作签证并有较长期稳定金额的收支记录，这些因素可能会对您的贷款申请产生积极影响。
在美国，大多数州允许外国人（无美国绿卡）通过贷款购买房产，但首付通常需达到40-50%，并且由于缺乏美国信用记录和收入来源证明，贷款机构可能会要求您支付高于市场水平的1%-2%的利息。
绿卡持有者在美国申请房贷的条件相对较低。
作为永久居民，绿卡持有人需要在银行建立相关的个人信用记录后才能申请购房贷款。
不同银行的放贷政策与条件各异，但只要符合要求，银行通常愿意向资质较高的海外申请者放贷。
美国申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构、获取预先资格、审核申请资质、房产评估和放贷等步骤。
美国常见的贷款期限为30年，但您也可以根据自身偿还能力选择5年、7年、10年、15年、20年、40年等期限。
目前美国的平均贷款利率约为4-5%，贷款主要有固定利率贷款和浮动利率贷款两种类型。
对于外国人如何与美国贷款机构接洽，您可以选择贷款经纪人、商业银行或抵押贷款银行家。
在接洽美国抵押贷款放贷机构时，务必与受过外国抵押贷款培训的职员商谈，并了解适用于外国人的利率、资格要求和规定。
在申请贷款前，您需要准备一系列材料，如工资单、银行对账单、税表和身份证件等。
良好的房产经纪人会对您的贷款申请起到关键作用。
在提交贷款申请时，建议选择美国本土银行或提供贷款业务的国际银行。
贷款过程中的工作包括预约房屋估价、锁定利率和提供补充材料等。
放贷过程中的工作则包括签署正式贷款文件、银行放款和完成交易等。
尽管购房贷款的申请过程看起来复杂，但只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，外国人在美国贷款买房也并非难事。
美国购房子贷款的计算方法
美国购房子贷款的计算方法
目前，Zillow在App Store中推出的应用包括iPhone及iPad版Real Estate、iPhone版Zillow Rentals以及iPhone版Zillow Mortgage Marketplace。
现在，一个新应用加入到Zillow的App Store应用中，即Mortgage Calculator & Mortgage Rates(房屋按揭利率计算器)。
首先，房屋按揭利率计算器提供交互式计算以及动态图标，这些功能可以让用户确定自己能够承受的范围，以及每个月按揭付款的具体数额，是否需要再次筹集资金是一个推荐的选项。
其次，这项应用还拥有非常易于使用的用户界面，支持匿名登录与贷款行情对比。
为了帮助用户挑选最合适的贷方报价，房屋按揭利率计算器可以让用户方便的浏览数以千计的客户提交的贷方资料。
另外，房屋按揭利率计算器还提供了一项“Get Pre-Approved”的功能，通过这项功能，用户可以直接看到Zillow提供的首选贷方，这些首选贷方有能力预先批准用户的贷款，极大的方便了用户。
美国房屋贷款计算工具;房屋价格$请填写您所选购房屋的总价格，头款比例:30%。
请填写您准备缴纳的头款百分比，美国贷款机构通常要求海外投资人的头款百分比不得低于百分之30。
房贷利率:5.5%您的房贷利率是由您的放贷机构决定的，通常取决于您的头款比例和您的个人信用度。
目前海外投资人通 常可以获得4%~9%的房贷利率。
房贷年限:30年，美国的房贷年限通常为 15年或30年。
大部分美国人会在房贷利率低的时候锁定30年的贷款年限。
对于海外投资人来说，贷款年限的选择因各人的月付承受力和房屋用途而异。
地税税率:1.4%，美国的地税是每年缴的，每个州，每个郡，每个城市都有不同的地税税率。
但通常是在您房购买价的1.1% - 1.5% 之间。
您的经纪人有义务向您提供这方面的全面信息。
加拿大新移民贷款买房的流程和要点
最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座，得到很多反馈，同时也收到网友的来信，希望笔者能用最简单的语言，面地介绍一下新移民买房贷款的流程，以及注意事项。
加拿大2010和2011年新移民登陆数量连创新高，分别为27万和29万。
加拿大移民政策——每年新移民量约占加拿大人口的1%，这项基本国策始终没有改变，大量的新移民还会源源不断登陆这片自由、祥和的土地。
预计2012年新移民登陆数量将首次突破30万人。
对于新移民，置业安家是首要的问题，如果祖国的资产还没有全部转移到加拿大，贷款买房是一个必然的选择。
新移民通常会从老乡、同学、亲友那里获得安家信息，由于个人经历不同，很多新移民获取的信息并不全面，关于新移民买房按揭贷款的流程和注意事项总结如下。
银行是否批准按揭贷款，取决于申请人的还款能力和还款意愿。
马上找到工作，有收入的新移民，在没有其他家庭债务的情况下，如果首付款高于房价的20%，按照现行利率，贷款金额为家庭税前年收入的5-6倍；如果首付款低于房价的20%，则贷款金额为家庭税前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例为5%。
大多数新移民无法很快找到工作，在没有收入的情况下，登陆5年内的新移民，首付30%的情况下，也可以申请到按揭贷款，而且不需要验证收入。
至于还款意愿，加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。
有严重不良信用记录的借款人，通常会被拒绝。
对于新移民，没有信用记录是正常的，例如，落地半个月内就贷款买房，当然不会有太多信用记录，只要借款人没有不良信用记录即可。
从买房流程上来看，每个购房者开始买房的第一步是在银行申请预授信，即，在看房和签订买房合同之前，完成贷款申请。
这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。
1.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。
2.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。
3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。
如果借款人首付款低于房屋市值的20%，则商业银行需要购买按揭贷款违约保险，保费会由申请人承担，这一点，所有银行的要求都是一致的。
至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。
有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录，有些银行要求出具首付款款项来源。
对于很多新移民来说这些要求比较难以满足，刚刚登陆就买房，则无法提供三个月对账单；由于中国的外汇管制（每人每年汇出等值5万美元），很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。
BMO（满地可银行）在这方面的要求比较合理，借款人在申请按揭贷款时，不要求账户中已经准备好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入设在加拿大的银行账户即可，没有额外的要求。
签订买房合同后，已经申请了预授信的客户，需要交将买卖合同提供给银行，将预授信转为正式批准。
没有申请预授信，先签订买卖合同的消费者，在签订定合同时设置一个保留条件，即，如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。
需要提醒大家的是，即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款，或改变贷款金额，问题通常出在房屋状况和收入两方面。
银行委托的评估师验房后发现，成交价严重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审定，如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况，银行甚至可以拒绝贷款。
申请人在提交申请时，如果所述的收入不实，或最终无法验证所述收入，银行也会改变贷款金额，甚至拒绝放款。
加拿大的银行与中国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复，然后再去验证，因此贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成，然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。
对于没有收入的新移民，手续非常简便，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程3-10天即可全部完成。
贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。
固定利率是指在贷款期内利率不变，例如，X%，从第一天开始，至贷款合同到期，利率始终是X%。
另一种利率是浮动利率，是一个参数加上或减去X%，在贷款期内，这个参数会变，但X%不变，例如P-0.3%，是指在贷款期内，P(prime rate惠利率)会变，但-0.3%不变。
浮动利率，利率风险较大，但通常比相同贷款期的固定利率低。
从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款可以分为开放式和封闭式。
如果借款人选择开放式贷款，在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。
如果选择封闭式贷款，只要贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。
从以上分类可以看出，加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款，固定利率开放式贷款；浮动利率开放式贷款，以及浮动利率封闭式贷款。
借款人可以根据自己的实际情况作出选择。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。
借款人可以和银行签订1年期的贷款合同，但可以预计30年还清贷款，即，贷款期1年，还款期30年。
一年到期后，借款人可以选择全部付清贷款，或在原银行续借，或从其他银行借款还给原贷款银行。
与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。
即，以房屋净值做抵押的消费信贷额度。
这是一种可循环使用的消费信贷产品，由于有房屋净值作为抵押，所以利率比普通的消费信贷产品，如果汽车贷款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己选择按揭贷款还款频率，例如，每周付，每两周付，每月付，最长间隔为每月付。
间隔越短，越能够节省利息支出。
购房所需要购买的保险有三大类：贷款违约保险，火险（财产险）和人寿及伤残险。
如果首付超过20%房价，则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。
如果贷款买房，房产的火险是一定要买的，因为房产是银行贷款的抵押物，如果房产是有管理费的物业，而且管理费已经包含了火险保费，则无需另外购买。
至于人寿保险和伤残险，是借款人可以选择的保险，如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险，一旦借款人出现人身意外，则保险公司会偿付贷款余额；如果借款人购买了伤残险，一旦遭遇工伤意外，保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。
在安省，房产交割是通过律师完成的。
贷款最终批准并满足所有贷款条件后，银行会明确指示律师放款金额。
律师接到指示后，会计算借款人房产交易成本，并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行，并邀请借款人在律师行签署借款文件，待借款人签署正式贷款文件后，律师会向银行发出索款指示，在房产交割时，银行会将贷款划入律师行的托管账户，最终由买方律师将全款划入卖方律师账户，完成整个交收工作，买家获得新房钥匙，卖家获得卖房款项。
需要注意的是，借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的，而不是在银行签署借款文件。
也就是说，只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的，此前签署的各类文件都不是正式借款合同。
有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款，最终在律师行会有几份贷款文件等待签署，借款人选择哪一家银行的文件，最终贷款合同就是与这一家银行签署的。
新移民在没有收入的情况下，不仅可以申请到自住房按揭贷款，也可以申请到投资类房产按揭贷款，包括楼花按揭贷款。
首付款比例会高于自住房按揭贷款。
楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年，同时也可以锁定新移民身份。
加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外，一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请，借款人可以通过贷款经纪代理申请。
加拿大的一些主要商业银行，例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。
如果读者对上述内容有任何疑问，可以在Google的查询栏内输入“加拿大住房贷款XXX（问题关键字）”再输入“+”，再输入“红雨”即可找到相关问题的答案。
例如“加拿大住房贷款罚款+红雨”，“加拿大楼花贷款+红雨”“加拿大房屋净值额度+红雨”。
。
。