最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座，得到很多反馈，同时也收到网友的来信，希望笔者能用最简单的语言，面地介绍一下新移民买房贷款的流程，以及注意事项。
加拿大2010和2011年新移民登陆数量连创新高，分别为27万和29万。
加拿大移民政策——每年新移民量约占加拿大人口的1%，这项基本国策始终没有改变，大量的新移民还会源源不断登陆这片自由、祥和的土地。
预计2012年新移民登陆数量将首次突破30万人。
对于新移民，置业安家是首要的问题，如果祖国的资产还没有全部转移到加拿大，贷款买房是一个必然的选择。
新移民通常会从老乡、同学、亲友那里获得安家信息，由于个人经历不同，很多新移民获取的信息并不全面，关于新移民买房按揭贷款的流程和注意事项总结如下。
银行是否批准按揭贷款，取决于申请人的还款能力和还款意愿。
马上找到工作，有收入的新移民，在没有其他家庭债务的情况下，如果首付款高于房价的20%，按照现行利率，贷款金额为家庭税前年收入的5-6倍；如果首付款低于房价的20%，则贷款金额为家庭税前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例为5%。
大多数新移民无法很快找到工作，在没有收入的情况下，登陆5年内的新移民，首付30%的情况下，也可以申请到按揭贷款，而且不需要验证收入。
至于还款意愿，加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。
有严重不良信用记录的借款人，通常会被拒绝。
对于新移民，没有信用记录是正常的，例如，落地半个月内就贷款买房，当然不会有太多信用记录，只要借款人没有不良信用记录即可。
从买房流程上来看，每个购房者开始买房的第一步是在银行申请预授信，即，在看房和签订买房合同之前，完成贷款申请。
这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。
1.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。
2.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。
3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。
如果借款人首付款低于房屋市值的20%，则商业银行需要购买按揭贷款违约保险，保费会由申请人承担，这一点，所有银行的要求都是一致的。
至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。
有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录，有些银行要求出具首付款款项来源。
对于很多新移民来说这些要求比较难以满足，刚刚登陆就买房，则无法提供三个月对账单；由于中国的外汇管制（每人每年汇出等值5万美元），很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。
BMO（满地可银行）在这方面的要求比较合理，借款人在申请按揭贷款时，不要求账户中已经准备好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入设在加拿大的银行账户即可，没有额外的要求。
签订买房合同后，已经申请了预授信的客户，需要交将买卖合同提供给银行，将预授信转为正式批准。
没有申请预授信，先签订买卖合同的消费者，在签订定合同时设置一个保留条件，即，如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。
需要提醒大家的是，即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款，或改变贷款金额，问题通常出在房屋状况和收入两方面。
银行委托的评估师验房后发现，成交价严重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审定，如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况，银行甚至可以拒绝贷款。
申请人在提交申请时，如果所述的收入不实，或最终无法验证所述收入，银行也会改变贷款金额，甚至拒绝放款。
加拿大的银行与中国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复，然后再去验证，因此贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成，然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。
对于没有收入的新移民，手续非常简便，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程3-10天即可全部完成。
贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。
固定利率是指在贷款期内利率不变，例如，X%，从第一天开始，至贷款合同到期，利率始终是X%。
另一种利率是浮动利率，是一个参数加上或减去X%，在贷款期内，这个参数会变，但X%不变，例如P-0.3%，是指在贷款期内，P(prime rate惠利率)会变，但-0.3%不变。
浮动利率，利率风险较大，但通常比相同贷款期的固定利率低。
从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款可以分为开放式和封闭式。
如果借款人选择开放式贷款，在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。
如果选择封闭式贷款，只要贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。
从以上分类可以看出，加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款，固定利率开放式贷款；浮动利率开放式贷款，以及浮动利率封闭式贷款。
借款人可以根据自己的实际情况作出选择。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。
借款人可以和银行签订1年期的贷款合同，但可以预计30年还清贷款，即，贷款期1年，还款期30年。
一年到期后，借款人可以选择全部付清贷款，或在原银行续借，或从其他银行借款还给原贷款银行。
与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。
即，以房屋净值做抵押的消费信贷额度。
这是一种可循环使用的消费信贷产品，由于有房屋净值作为抵押，所以利率比普通的消费信贷产品，如果汽车贷款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己选择按揭贷款还款频率，例如，每周付，每两周付，每月付，最长间隔为每月付。
间隔越短，越能够节省利息支出。
购房所需要购买的保险有三大类：贷款违约保险，火险（财产险）和人寿及伤残险。
如果首付超过20%房价，则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。
如果贷款买房，房产的火险是一定要买的，因为房产是银行贷款的抵押物，如果房产是有管理费的物业，而且管理费已经包含了火险保费，则无需另外购买。
至于人寿保险和伤残险，是借款人可以选择的保险，如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险，一旦借款人出现人身意外，则保险公司会偿付贷款余额；如果借款人购买了伤残险，一旦遭遇工伤意外，保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。
在安省，房产交割是通过律师完成的。
贷款最终批准并满足所有贷款条件后，银行会明确指示律师放款金额。
律师接到指示后，会计算借款人房产交易成本，并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行，并邀请借款人在律师行签署借款文件，待借款人签署正式贷款文件后，律师会向银行发出索款指示，在房产交割时，银行会将贷款划入律师行的托管账户，最终由买方律师将全款划入卖方律师账户，完成整个交收工作，买家获得新房钥匙，卖家获得卖房款项。
需要注意的是，借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的，而不是在银行签署借款文件。
也就是说，只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的，此前签署的各类文件都不是正式借款合同。
有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款，最终在律师行会有几份贷款文件等待签署，借款人选择哪一家银行的文件，最终贷款合同就是与这一家银行签署的。
新移民在没有收入的情况下，不仅可以申请到自住房按揭贷款，也可以申请到投资类房产按揭贷款，包括楼花按揭贷款。
首付款比例会高于自住房按揭贷款。
楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年，同时也可以锁定新移民身份。
加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外，一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请，借款人可以通过贷款经纪代理申请。
加拿大的一些主要商业银行，例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。
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有按揭房贷，贷款没有还清的情况下办理出国移民有影响吗?
在有未清偿的按揭贷款情况下办理出国移民，确实可能存在一定的影响。
大多数国家的移民政策要求申请人具备良好的信用记录，未清偿的贷款可能会被视为财务负担或信用风险，从而影响移民申请的审批结果。
建议在提交移民申请前，与贷款机构协商，考虑提前还款或制定还款计划。
这样可以减少移民申请时的潜在负面影响，并展现出申请人良好的财务管理和信用状况。
此外，在申请移民过程中，移民局可能会要求提供财务证明，包括资产和负债情况。
未清偿的贷款可能会被要求解释来源和性质，如果无法合理说明，可能会成为审批的障碍。
因此，为了确保移民申请顺利，最好是先还清按揭贷款，或者确保贷款处于良好的还款状态，并在申请时提供相应的财务证明和还款计划。
有按揭房贷，贷款没有还清的情况下办理出国移民有影响吗?
肯定有影响了，需要在办理移民前把贷款还清的
中国银行上海个人出国移民贷款介绍
个人出国移民贷款是指贷款人向借款人发放的，用于借款人本人前往境外定居或获取移民资格，在获得出国签证以前所需的商业性费用的贷款。
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国内有商业贷款,可以申请移民吗
从法律角度来看，国内有商业贷款并不影响申请移民。
移民申请的条件中并没有包括个人必须拥有一定金额的贷款。
因此，有贷款与否并不影响一个人办理移民手续。
请注意，不同的移民项目可能有不同的申请条件，在考虑申请移民时，请仔细了解相关规定并咨询专业的移民顾问。